(연합뉴스)


디벨로퍼 업계가 부동산 시장 침체의 직격탄을 맞고 있다.
호황기 동안 공격적으로 사업을 확장하며 몸집을 키웠던 시행사들이 사업 지연과 미분양 증가에 직면하면서 재무 구조가 빠르게 흔들리고 있다.?
일부 시행사는 자본잠식 상태에 빠지거나 수천억원 규모 손실을 기록하며 유동성 위기에 몰리는 모습이다.
16일 업계에 따르면 주요 디벨로퍼들은 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 경색과 분양시장 침체가 동시에 겹치면서 실적과 재무지표가 급격히 악화되고 있다.?
토지 야마토게임장 매입 단계부터 차입금 의존도가 높은 개발사업 구조상 금융 환경 변화가 곧바로 재무 리스크로 이어지고 있다는 분석이다.
대표적인 사례가 DS네트웍스다. 이 회사는 2020~2022년 시행업계 매출 1위를 기록하며 공격적으로 사업을 확대했지만 2024년 매출은 7450억원으로 줄었고 순손실은 3331억원으로 확대됐다. 지방 사업장에서 분양 바다이야기 지연과 미분양이 늘어나며 재무 부담이 커졌다는 평가다. ?DS네트웍스는 2025년 서울회생법원에 ‘하이브리드 구조조정’ 절차를 신청했다가 이를 철회하기도 했다.
1세대 디벨로퍼로 꼽히는 피데스개발의 상황은 더 심각하다. 이 회사는 2024년 기준 자산보다 부채가 약 325억원 많은 완전자본잠식 상태에 들어섰다. 같은 기간 매출은 694 온라인야마토게임 억원에 그쳤고 영업손실이 이어지는 가운데 이자비용 부담도 상당한 수준이다. 현금 및 현금성 자산은 약 2억5000만원에 불과해 자산 매각 등을 통한 유동성 확보가 필요한 상황이다. 감사보고서에서도 회사의 계속기업 존속 능력에 대한 불확실성이 언급됐다.?
국내 최대 디벨로퍼로 꼽히는 엠디엠(MDM)도 실적 변동을 피하지 못했다. 2024년 손오공릴게임 매출은 3125억원으로 전년 대비 64.7% 감소했다. 일부 계열사에서는 부채 부담이 확대된 것으로 나타났다. 개발사업 성과에 따라 실적 변동 폭이 큰 시행업 특성이 시장 침체와 맞물리며 리스크로 부각되고 있다는 지적이다.
업계에서는 이번 위기가 단순한 경기 침체가 아니라 디벨로퍼 사업 구조의 취약성을 드러낸 것이라는 분석도 나온다. 바다이야기게임기
개발사업은 토지 매입과 인허가 단계에서부터 PF 대출 의존도가 높은 구조다. PF 조달이 막히면 사업 일정이 지연되고 금융비용이 누적되면서 수익성이 급격히 악화된다. 여기에 공사비 상승과 지방 미분양 증가까지 겹치면서 사업 환경은 더욱 어려워지고 있다.
금리 환경 변화도 부담 요인이다. 한국은행 기준금리는 2021년 0.5%에서 2023년 3.5%까지 상승하며 PF 조달 비용을 크게 끌어올렸고 현재도 2%대 중반 수준을 유지하고 있다.
한 시행사 관계자는 “과거에는 토지만 확보하면 곧바로 인허가와 분양 일정을 잡는 방식으로 사업을 추진했지만 최근에는 금융 조달 가능성과 분양 전망을 먼저 따져보는 분위기”라며 “PF 조달 여건이 나빠지면서 신규 사업은 물론 기존 사업장의 일정 관리도 쉽지 않은 상황”이라고 말했다.
업계 차원의 대응도 추진되고 있다. 한국디벨로퍼협회는 부동산개발 공제조합 설립을 통한 금융 안전망 구축과 개발사업 실적 확인제 도입, 디벨로퍼 해외 진출 지원 등을 검토하고 있다.
지난달 한국디벨로퍼협회 제7대 회장에 선임된 김한모 HM그룹 회장은 “부동산 개발 산업은 금융 환경 변화의 영향을 크게 받는 구조인 만큼 안정적인 사업 추진을 위한 제도적 기반 마련이 중요하다”며 “협회가 개발 산업 생태계의 지속 가능성을 높이는 역할을 하겠다”고 밝혔다.
박유진 기자 pyj@viva100.com