서울 송파구 잠실동 ‘잠실르엘’ 공사 현장 [헤럴드 DB]


서울 송파구 잠실동 일대에 연말과 연초를 기점으로 총 400실이 넘는 규모의 아파트 단지 내 상가가 새로 공급된다. 상가는 한 때 알짜 노후 투자처로 주목받다가, 소비패턴 변화로 대면 영업을 하는 자영업자가 줄자 투자 수요가 급감했다. 때문에 업계에선 잠실 일대 대규모 상가 공급에 대한 시장 반응이 앞으로 상업용 부동산 투자 움직임의 이정표가 될 것으로 본다.
▶‘잠래아+잠실 르엘’ 가장 주목받는 신축 단지, 입지는 보장됐다=이번달과 내년 1월, 두 달에 걸쳐 잠실 일대 알라딘릴게임 엔 총 4500여 가구가 입주한다. ‘잠실래미안아이파크’와 ‘잠실 르엘’ 두 단지는 각각 2678가구, 1865가구로 대단지일 뿐더러 이미 국민형평(84㎡·전용면적) 매매가가 40억원을 넘어서는 등 ‘소비력’을 갖출 것으로 기대된다. 인근 ‘파크리오’(6864가구)까지 합하면 배후 수요는 1만2000가구에 달한다.
먼저 이달 31일 입주 온라인야마토게임 예정인 잠실래미안아이파크의 상가는 전체 185호실로 이 중 조합원 물량을 제외한 67호실이 일반 분양으로 공급된다. 2026년 1월 입주 예정인 잠실 르엘도 전체 220호실 중 95호실이 일반 분양이다. 이 일대 상가공급 규모가 405호실로 이 중 162호실이 일반 분양 물량이다.
이 일대에선 입지만큼은 보장돼있다고 평가한다. 잠실동 A공 바다이야기하는법 인중개사무소 대표는 “잠실래미안아이파크 상가는 대단지 아파트가 모이는 사거리 코너에 상가가 자리해, 인근 단지 주민의 소비를 거의 독점하는 구조로 전형적인 ‘항아리 상권’”이라고 말했다. 또 “잠실르엘 상가는 잠실역과 직접 연결되는 보행 통로가 계획돼 있어 역세권 수요 유입에 유리하다”고 분석했다.
A대표는 또 “이미 17년 전 공급된 잠 릴게임다운로드 실 ‘파크리오’ 상가의 공실률을 보면 지역 상가 수요를 가늠할 수 있다”며 “A·B상가 통틀어 전체 실질 공실이 10실 미만으로, 사실상 자연 공실률 이하 수준”이라고 덧붙였다.
인근 B중개업소 관계자는 “잠실 지역 단지 내 상가는 학원, 병원, 필라테스 등 초등학생과 학부모 수요에 기반한 생활 밀착형 업종이 중심”이라며 “교육·의료 수요 게임릴사이트 는 경기 변동에 비교적 둔감한 편”이라고 말했다.
실제 잠실 일대 소비 수요는 안정적으로 평가된다. 롯데백화점 잠실점은 이달 신세계백화점 강남점에 이어 연간 누적 매출 3조원을 넘어섰다. 이 같은 단일 점포 매출 기록은 ‘세계적’으로, 내년엔 ‘매출 4조원’ 기록에 도전한다. 현재 연간 매출 4조원이 넘는 백화점 단일 점포는 영국의 해러즈, 일본의 이세탄 백화점 뿐이다.
▶관건은 고분양가와 공급 과잉…‘월세’ 감당 업종 제한적일 듯=하지만 전국 상가 시장 전반은 침체 흐름을 보이고 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘2025년 3분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면, 올해 3분기 전국 집합상가 공실률은 10.5%로, 전년 동기보다 0.4%포인트 상승했다. 제조업·업무시설 대비 오프라인 중심 상권의 약세가 두드러졌다는 분석이다.
고분양가와 높은 임대료는 수익성을 위협하는 요인이다. 업계에 따르면 잠실래미안아이파크 1층 상가 36.7㎡(약11평) 기준 분양가는 20~21억원이고 임대차 조건은 보증금 1억원, 월 임대료 750만원 수준이다. 잠실르엘의 분양가도 비슷한 수준으로, 임대차의 경우 1층 상가 36.1㎡(약11평)가 보증금 1억원 기준 월세 750만~850만원대에 형성돼 있다.
공급과잉에 대한 경고도 나온다. 두 단지 상가가 같은 시점에 가동되면 음식점, 카페, 학원 등 주요 업종을 중심으로 점포 간 경쟁이 심화될 수 있다는 우려다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “과거에 비해 단지 내 상가의 분양가가 크게 오른 상황에서, 단순히 기존 수익률 기준으로 접근하긴 어렵다”고 말했다. 그는 “집합상가의 경우 연 임대 수익률이 3~5% 정도면 양호한데, 분양가가 20억원을 넘으면 연 1억원의 수익이 필요하고, 결국 월 임대료가 1000만원에 근접해야 손익이 맞는다”며 “이런 임대료를 감당할 수 있는 업종은 매우 제한적”이라고 지적했다.
또한 “이미 성숙한 상권에 다수 상가가 한 번에 공급되면 신규 상가가 성장하는 데 구조적 한계가 있을 수 있고 단지 세대수가 아무리 크더라도 최근에는 멀리 이동이 용이해 그 단지 내 수요조차 분산될 수 있다”고 경고했다. 윤성현 기자 기자 admin@no1reelsite.com