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지난 14일 미국 워싱턴 D.C.의 국회의사당에서 의원들이 엘리베이터를 타고 있다. AFP연합뉴스






최근 전 세계 대도시의 스카이라인을 지탱해 온 핵심 인프라인 엘리베이터의 노후화가 심화하고 있다. 뉴욕과 런던 등 주요 도시에서는 승강기가 멈춰 서며 고층 빌딩의 기능이 마비되는 이른바 ‘ 릴게임무료 엘리베이터 절벽’ 현상이 나타나면서다. 글로벌 부동산 자산 가치 평가에도 영향을 미치고 있다는 분석이 나온다.
?수명 다한 엘리베이터 증가
24일 파이낸셜타임스(FT)와 악시오스 등에 따르면 올 1월 기준 미국 내 승강기 상당수가 설치 25년을 넘긴 '레거시 장비'로 분류됐다. 통상적인 엘리베이터의 설계 수명이 20~25 야마토통기계 년임을 감안할 때 수명을 다한 '좀비 엘리베이터'들이 도시의 수직 운송을 담당하고 있는 셈이다.
문제는 이 시설이 일부 멈춰 서기 시작했다는 것이다. 잡지 피플에 따르면 미국 뉴욕의 57층 고급 주거 빌딩 ‘W 레지던스’에 거주하는 발레리 니미에츠 씨는 최근 폭우가 쏟아지는 날 반려견을 안고 53층 자택까지 계단을 걸어 올라가야 했다. 이 골드몽 런 현상은 영국에서도 확인된다. 런던 동부의 26층 건물 ‘발프론 타워’에서도 지난해 5월 두 대의 승강기가 동시에 고장 났다.
뉴욕 공공주택청에 따르면 지난해 평균 엘리베이터 고장 지속 시간은 전년 대비 18% 길어져 평균 7시간에 육박했다. 저소득층 주거지일수록 ‘엘리베이터 절벽’의 타격이 더 크고 깊게 나타나고 있다. 프랑스 르몽드는 릴게임예시 프랑스 내 엘리베이터 64만 5000대 중 25년 이상 된 노후 설비가 40%에 달하며, 연간 고장 건수가 150만 건에 이른다고 보도했다.
스티븐 스미스 북미 건축 센터 이사는 "부품 공급업체들이 최대 고객인 중국의 신규 시장을 우선시하면서, 북미와 유럽의 노후 엘리베이터 부품은 구하기가 어렵다"라며 "어떤 경우에는 부품 하나 때문에 릴게임 전체 시스템을 교체해야 하는 상황"이라고 지적했다.



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?복합적인 원인
'엘리베이터 절벽'이 떠오른 배경에는 구조적인 수급 불균형이 자리 잡고 있다는?분석이다. 우선 장비의 수명 초과다. 미국 국립엘리베이터산업협회(NEII)에 따르면 엘리베이터의 통상적인 설계 수명은 20~25년이다. 그러나 현재 미국 내 100만 대, 유럽의 646만 대(2021년 기준) 승강기 중 상당수가 30년 이상 된 '레거시 장비'다.
NEII의 에이미 블랭큰빌러 전무이사는 "현장에는 30년 이상 된 장비가 수두룩하다"며 "이는 마치 1980년대 생산된 자동차를 2026년 현재까지 매일 출퇴근용으로 사용하는 것과 같으며, 아무리 훌륭한 정비사라도 주요 부품의 전면 교체 없이는 고장을 막을 수 없는 단계"라고 설명했다.
다음은 부품 공급망 문제다. 1990년대 설치된 엘리베이터의 전자 제어 부품은 이미 단종된 경우가 많다. 글로벌 승강기 신규 설치 시장이 중국 중심으로 재편되면서, 서구권의 노후 모델을 위한 맞춤형 부품 생산은 후순위로 밀려났다. 과거 며칠이면 끝날 수리가 수개월씩 지연되는 '다운타임의 장기화'가 늘어난 이유다.
관련 기술 인력도 부족하다. 베이비부머 세대 기술자들의 은퇴가 가속했다. 반면 신규 인력 유입은 이를 따라가지 못하고 있다. 미국 노동통계국(BLS)에 따르면 2024년 5월 기준 엘리베이터 설치 및 수리 기술자의 중위 연봉은 10만 6,580달러에 달한다. 상위 25% 숙련공의 연봉은 최소 13만 3,370달러를 상회한다. 건설 관련 직종 중 최상위 임금 수준이다.



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하지만 도제식 훈련의 진입 장벽과 고된 노동 강도로 인해 인력난은 해소되지 않고 있다는?분석이다. 엘리베이터업체 쉰들러는 "베이비붐 세대의 은퇴로 향후 업계 전반에 걸쳐 50만 명의 숙련공이 추가로 필요할 것"이라고 밝히기도 했다.
?승강기 제조사엔 '호재'
승강기 제조사들에는 기회로 작용하고 있다. 신규 설치 시장의 성장세가 중국 부동산 침체로 둔화했다. 반면 유지보수와 현대화 시장은 성장하고 있다. 오티스, 코네, 쉰들러, 티케이엘리베이터(TKE) 등 이른바 '빅4' 기업들은 사업 구조를 서비스 중심으로 급격히 재편하고 있다.
글로벌 1위 승강기 기업 오티스가 발표한 2025년 3분기 실적은 이런 트렌드를 보여줬다. 오티스의 현대화 주문은 전년 동기 대비 27% 급증했다. 주디 막스 오티스 최고경영자(CEO)는 실적 발표에서 "현대화 주문의 강력한 증가세는 고객들이 노후 장비 교체의 시급성을 인지했음을 보여준다"고 말했다. 오티스의 2025년 3분기 서비스 부문 마진은 전년 대비 0.7%포인트 개선됐다.
엘리베이터 리스크는 부동산 금융 시장으로 전이되고 있다. 과거에는 '당연히 작동하는 설비'로 간주하던 엘리베이터가 이제는 건물의 순영업이익(NOI)과 자본환원율을 결정짓는 핵심 변수로 부상했다. 시장에서는 '접근성 디스카운트'라는 개념이 힘을 얻고 있다. 고층부의 조망권 프리미엄이 엘리베이터 가동 중단 리스크로 상쇄되거나, 오히려 할인 요인이 된다는 것이다.
부동산 자산운용사들은 비상이 걸렸다. 예측하지 못한 대규모 자본지출이 발생했기 때문이다. 승강기 1대를 전면 현대화하는 데에는 수억 원에서 수십억 원이 소요된다. 이는 리츠의 배당 여력을 훼손하는 직접적인 요인이다. 최근 투자자들은 건물의 외관보다 '보이지 않는 인프라'의 신뢰성에 더 높은 가치를 부여하고 있다는?분석이다.
일각에서는 '상층부 임대료 폭락'이나 '저층부 프리미엄 역전' 현상이 아직 통계적으로 확인되지 않았다는 지적도 있다. 부동산 데이터 분석 기업들은 아직 프라임급 빌딩에서 층별 임대료 역전 현상이 일반적인 트렌드로 잡히지는 않는다고 본다.



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그러나 시장 전문가들은 이를 '확정된 위험'이 아닌 '관측 중인 선행 지표'로 받아들여야 한다고 경고하기도 한다. 현재는 일부 노후 건물의 사례지만, 올해 이후 교체 주기가 도래하는 물량이 급증하면 시장 전체의 리스크로 확산할 수 있다는 것이다.
한국도 엘리베이터 시설이 중요하다. 아파트 위주의 고밀도 주거 문화로 단위 면적당 엘리베이터 의존도가 세계 최고 수준이다. 한국 상황은 해외보다 더욱 심각할 수 있다는?우려가?나온다. 국가승강기정보센터 통계에 따르면, 2024년 12월 31일 기준 국내 승강기 보유 대수는 86만 6669대로 집계됐다. 전체 승강기 가운데 설치 후 15년이 지난 노후 승강기는 25만 8700대 수준으로, 비율은 약 30%에 달하는 것으로 나타났다.
1990년대 초반 1기 신도시(분당, 일산 등) 건설 붐과 2000년대 초반 아파트 공급 확대 시기에 설치된 승강기들이 2025~2026년을 기점으로 대거 교체 주기에 진입했다는 분석도 있다. 문제는 비용이다. 많은 아파트 단지가 장기수선충당금을 충분히 적립하지 못한 것으로 알려졌다. 이는 입주민 간의 갈등, 급격한 관리비 인상, 안전사고 위험으로 이어질 수 있다.
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김주완 기자 kjwan@hankyung.com