안장원 부동산선임기자


한강을 남쪽으로 끼고 있는 서울 성동구 성수동1가 트리마제 아파트. 35㎡(이하 전용면적)가 올해 20억원을 넘겨 최고 21억4000만원에 거래됐다. 지난해 최고 실거래가 18억9000만원이었다. 이 아파트는 방 하나와 거실로 구성된 ‘원룸형’이다. 올해 11억7300만원이던 공시가격이 내년엔 종합부동산세(종부세) 기준인 12억원(시세 18억원 정도)을 초과할 것으로 예상된다.
서울 송파구 가락동 헬리오시티 ‘투룸’인 49㎡ 최고 실거래가는 지난해 17억2000만원에서 올해 22억원으로 뛰었다. 전체 9 손오공릴게임 510가구 중 가장 작은 39㎡를 제외한 7958가구의 공시가격이 내년 12억원 이상으로 예상된다. 헬리오시티 한 개 단지의 종부세 대상 물량이 올해 부산?대구 등 지방 5개 광역시를 모두 합친 7464가구보다 더 많다.



올해 아파트 착공 물량이 예년에 비해 대폭 적어 릴짱 내년에도 주택공급 부족 우려가 클 전망이다. 뉴시스



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올해 서울 아파트값 19년만의 최대 상승

올해 서울 아파트값이 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향 자료를 기준으로 지난해 말 대비 8.48% 야마토게임하기 올랐다. 문재인 정부 때 코로나 급등기(2021년 8.02%)를 제치고 노무현 정부 때였던 2006년(23.46%) 이후 19년만의 최고다. KB국민은행 주택가격동향 조사(11.26%)는 2021년(16.4%)보다 낮게 집계됐다. 통계 산출 방식에 따라 차이가 날 수 있지만 올해 아파트값이 '상승' 수준을 넘어 '급등'했다는 데는 이견이 없을 것이다.
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「 서울 아파트값 올해 8.48% 뛰어 규제에도 고가일수록 더 올라 중·저가주택 '낙수효과' 불확실 신축·매물 늘려 공급 확대 해야 」
올해 새로 들어선 이재명 정부는 잇단 고강도 대책으로 대응했다. 6?27 대출 규제, 9?7 주택공급 대책에 이어 초강력 10?15 대책을 내놓았다. 사실상 바다이야기고래출현 25억원 초과 주택의 대출을 금지하고 직접 거주해야만 집을 살 수 있는 토지거래허가제를 서울 전역과 서울 인접 수도권으로 확대했다.
서울 아파트값 상승 기세가 잠시 꺾였다가 이달 들어 다시 고개를 들기 시작했다. 한국부동산원과 KB국민은행의 주간 아파트 가격 상승률이 지난주 모두 0.2%대로 올라섰다. 문재인 정부 때처럼 창(집값)과 방패(규제)의 싸움인 ‘모순(矛盾)’이 재연되는 것 아닌가 하는 우려 속에 주택시장이 연말을 맞았다.



박경민 기자


새해 주택시장 전망은 ‘초양극화 심화’가 첫손가락으로 꼽힌다. 양극화 정도를 넘어선 초양극화는 올해에도 주택시장의 두드러진 추세였다. 서울과 지방 간, 고가 주택과 중저가 주택 간 격차가 좁히기 힘들 정도로 벌어졌다. 서울에선 원룸 아파트도 종부세 대상에 들지만 지방은 초대형 아파트도 공시가격 12억원 선을 넘기 쉽지 않다. 올해 아파트 등 공동주택 33만4470가구 중 집이 워낙 커 고급주택으로 분류되는 울산 남구 신정동 신정롯데킹덤 296㎡ 2가구만 공시가격 12억3100만원으로 종부세 대상에 들었다. 울산 아파트값이 올해 보합세여서 이 두 가구가 내년에도 12억원 이상을 유지할지 불확실하다.

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서울 상위 20% 가격, 부산 하위 20%의 27배

서울에서도 초양극화다. 국내 최고가 아파트지역인 서초구 반포동 래미안원베일리 84㎡의 평균 시세가 지난해 말 51억원에서 현재 61억원으로 20억원(20%) 뛰었지만 노원구에서 가장 비싼 84㎡는 같은 기간 11억8000만원에서 12억6000만원으로 8000만원(7%) 올랐다. 10?15 대책 이후 지금까지 서울 아파트 매매 계약 건수가 지난 8월 이후 10?15대책 직전보다 전체적으로 55%가량 급감했지만 거래금액 25억원 초과 건수는 소폭이나마 되레 늘었다.
KB국민은행에 따르면 이달 기준으로 전국 아파트 가격을 다섯 등분으로 나눠 최저 구간과 최고 구간 간 비율인 5분위 배율을 조사한 결과 12.8로 2008년 12월 조사 이후 최대다. 상위 20% 아파트 평균 가격이 하위 20%의 12.8배라는 뜻이다. 서울 상위 20% 평균 가격(34억4000만원)이 부산 하위 20% 평균(1억2900만원)의 27배에 달한다.
KB국민은행이 시가총액으로 뽑은 상위 50개 단지의 올해 가격 상승률이 26.77%다. 서울 평균의 2배가 넘는다. 공급 부족이 근본 원인이다. 지난해 말 기준으로 2015년 이후 9년 새 아파트 수가 전국적으론 32.3% 증가했지만 서울은 절반 수준인 16.4%, 강남 3구(강남?서초?송파구)는 13.2% 각각 늘어나는 데 그쳤다. 강남 3구 중에서도 강남?서초구 증가율은 더욱 낮아 전국 평균의 4분의 1 정도인 8.4%였다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “신축 공급이 달려 희소가치가 올라가고 명품시장처럼 과시효과도 작용하고 있다”고 말했다. 정부가 아무리 돈줄을 죄고 실거주 여부로 거래를 제한해도 고가주택 시장에 먹히지 않는 이유다.

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금융위기 이후 최대인 지방 미분양

새해에 낙수효과처럼 집값 상승세가 고가 주택에서 중저가 주택으로, 서울에서 수도권을 거쳐 지방으로 내려가며 확산할까. 장담하기 어려울 것 같다. 10?15 대책의 대출 규제 영향으로 중저가주택 구매력이 떨어졌기 때문이다. 대책 전후 거래금액별 건수 비교에서 드러나듯 가격이 낮을수록 거래가 훨씬 더 많이 줄었다. 10·15 대책 영향권에서 벗어나 있는 지방이 반사이익을 기대하긴 아직 이르다.
무엇보다 대거 쌓인 미분양이 발목을 잡고 있다. 지난 10월 기준으로 지방 미분양이 5만1000여 가구로 2022년 말 5만7000여 가구에서 조금 줄었지만 5만 가구는 지방 주택시장이 힘들 때의 물량이다. 이중 절반에 가까운 2만4000가구가 '악성'으로 분류되는 준공 후 미분양이다. 2008년 금융위기 이후 최대다.



지방 아파트에 할인분양 현수막이 붙어있다. 지방 준공 후 미분양이 2008년 금융위기 이후 최대다. 뉴시스


이월무 미드미네트웍스 대표는 "수요자는 신축인 미분양부터 사기 때문에 미분양이 소진돼야 주택시장이 살아난다"고 말했다. 주택시장 초양극화의 사회·경제적 부작용은 심각하다. 자산불평등을 확대하고 근로의욕을 상실하게 만든다. 1년에 10억원 이상 오르는 집값 앞에서 땀 흘리는 근로를 하려는 사람은 많지 않을 것이다.
권대중 한성대 석좌교수는 "초양극화는 주거 사다리를 끊고 서울 집중을 더욱 자극해 지방 소멸을 가속할 수 있다"고 말했다.
중·저가 주택시장과 빠른 속도로 격차가 벌어지는 고가 시장의 기세는 수요를 억눌러서 해결할 수 없다. 자금력과 실수요가 탄탄해 대출 규제와 거래허가제가 힘을 쓰지 못한다. 주택 재고와 매물을 늘리는 공급 확대가 절실하다.
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr