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작성일 : 25-08-30 20:46

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세입자는 목돈을 보증금으로 맡기고 주택을 사용하며, 임대인은 그 자금을 기반으로 생활비를 충당하거나 투자를 이어간다.

서울 송파구 한 상가의 부동산 모습. (사진=연합뉴스)

그러나 최근 몇 년 사이 전세 시장은 급격한 변화를 맞이했다.

특히 주택금융공사(HF)가 새롭게 도입한 공시가 126% 룰은 전세시장의 구조적 지형을 흔드는 강력한 규제가 되고 있다.
기존에는 세입자의 2011년주식시장
신용과 소득만으로 전세대출 보증 여부를 판단했지만, 이제는 주택 자체의 담보 가치가 엄격한 기준을 충족해야 한다. 보증 상한은 ‘공시가 × 140% × 90% = 공시가의 126%’로 계산된다.
여기에 기존 근저당이나 선순위 보증금이 차감되면 세입자가 실제로 받을 수 있는 대출은 더욱 줄어든다. 시세가 5억원인 주택이라도 공시가가 3억 릴게임손오공
5000만원일 경우, 보증 한도는 약 4억 4000만원이다. 만약 근저당 1억원이 걸려 있다면 세입자가 받을 수 있는 대출은 3억 4000만원으로 제한된다. 현실 시세와 대출 가능액 간의 괴리가 뚜렷하게 나타나는 것이다.
전세시장의 최근 흐름을 보면, 이 규제가 어떤 충격을 불러올지 가늠할 수 있다.
2015년 이후 전인선이엔티 주식
세가격지수는 완만한 상승세를 보이다가 2020~2021년 초저금리와 공급 부족이 겹치며 급등했다. 서울은 전국 평균을 크게 웃도는 상승세를 기록하며 전세 대란이라는 표현이 일상화되었다. 그러나 2022년 이후 금리 인상과 대출 규제가 겹치면서 전세가격은 급격히 하락했다. 서울은 2021년 고점 대비 두 자릿수 하락을 기록했고, 수도권 역시 비슷한 흐름을 보릴게임공략법
였다. 2024년 들어서야 일부 지역에서 반등 조짐이 나타났지만, 예전과 같은 상승 탄력은 기대하기 어렵다. 전세시장이 단기간 급등과 급락을 반복하며 불안정한 구조임이 드러난 것이다.

전세가격지수 연립/다세대 (그래픽=도시와경제)

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바로 이 시점에서 공시가 126% 룰이 도입되면, 시장은 다시 불안정한 국면으로 접어들 수 있다.

특히 빌라·연립·다세대는 직격탄을 맞는다. 이들 주택은 공시가가 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아, 세입자가 필요한 만큼 대출을 받기 어렵다. 그 결과 세입자는 원하는 집을 계약하지 못하거나 전세 대신 반전세·월세를 선택하게 된다. 임대인 역시 세입자를 들이지 못해 기존 보증금을 반환하지 못하고, 경매에 내몰릴 위험이 커진다. 전세시장은 빠르게 위축되고, 월세 전환이 가속화되며, 서민 주거비 부담은 더 늘어난다.
이 과정에서 연립·다세대가 가진 의미를 다시 생각할 필요가 있다.
한국의 주택시장은 아파트 쏠림 현상이 매우 심하다. 국민 대다수가 아파트를 선호하면서 연립·다세대는 비인기 주택으로 밀려나 있다. 그러나 공급의 측면에서 보면, 이들은 중요한 역할을 해왔다. 서울과 수도권에서 아파트 공급이 부족할 때, 연립·다세대는 임차 수요를 흡수하며 가격 급등을 완화하는 완충 장치로 기능해왔다. 만약 이번 규제로 이 시장마저 위축된다면, 임차 수요가 아파트에만 몰리며 가격 불안정이 더욱 심해질 수 있다.
그렇다고 해서 연립·다세대 시장을 무조건 위험하다고만 볼 수는 없다. 오히려 전략적으로 접근한다면 기회가 될 수도 있다.
중요한 것은 공시가격이 앞으로 상승할 수 있는 지역을 선택하는 것이다. 공시가가 시세와 괴리를 줄이며 현실화되는 지역은 대출 가능액이 점차 확대되기 때문에 세입자 수요를 안정적으로 흡수할 수 있다. 교통망 확충이 예정된 지역, 정비사업이 진행 중인 지역, 학군지나 생활 인프라가 빠르게 개선되는 지역이 대표적이다. 이런 곳의 연립·다세대는 공시가격이 매년 꾸준히 오르며 제도적 리스크를 줄여줄 가능성이 크다. 결국 규제 환경에서는 단순히 가격이 저렴한 집을 찾는 것이 아니라, 공시가격이 동반 상승할 가능성이 있는 입지를 선별하는 것이 안정적인 투자와 임대 운영의 핵심 전략이 된다.
이처럼 시장을 바라볼 때 단기적 충격만이 아니라 장기적 적응 과정도 함께 고려해야 한다. 단기적으로는 연립·다세대가 여전히 아파트 공급 부족을 흡수하는 완충 기능을 수행해야 한다. 중기적으로는 공공임대 확대와 신규 아파트 공급으로 수요를 분산시켜야 하며, 장기적으로는 전세 중심의 구조에서 월세 중심 구조로의 전환을 준비해야 한다. 그러나 그 모든 과정에서 중요한 것은 시장 참여자들이 제도 변화에 적응할 수 있는 시간이다. 충분한 유예기간 없이 강한 규제를 밀어붙이면, 그 충격은 고스란히 서민과 중소 임대인에게 돌아간다.
결국 정책의 목적은 금융 리스크 억제와 서민 주거 안정이라는 두 가지 목표를 동시에 달성하는 데 있다.
하지만 규제만 강조한다면 금융 안정은 얻을 수 있어도 주거 안정은 잃을 수 있다. 전세대출 규제가 오히려 전세시장의 위축과 서민 주거비 부담 증가라는 모순을 낳지 않으려면, 충격을 흡수할 장치와 시간이 반드시 필요하다.
HF의 공시가 126% 룰은 제도적으로는 타당할 수 있다. 그러나 현실의 파장은 단순하지 않다. 연립·다세대의 기능을 위축시키고, 아파트 쏠림을 심화시키며, 서민 주거 불안을 가중시킬 수 있다. 지금 필요한 것은 강한 규제가 아니라 시장과의 조율이다. 특히 공시가격이 상승할 수 있는 지역의 연립·다세대를 선택하는 전략은 규제 환경 속에서도 안정성을 확보할 수 있는 해법이 될 것이다.

송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)

박지애 (pjaa@edaily.co.kr)

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