최근 정부의 세제개편안이 공개되면서 또 한 번 세간의 관심이 서울 아파트 시장으로 모이고 있다. 특히 흥미로운 부분은 종합부동산세 항목으로, 2028년까지 94억 원을 초과하는 부동산을 가진 이에게 연 5% 세금을 물릴 계획이다. 100억 원 넘는 주택을 보유하면 연간 5억 원 전후의 세금을 내야 하니, 일종의 부유세라고 볼 수 있다. 그런데 이 같은 강력한 세금 정책이 도입됐음에도 서울 아파트 가격 상승세가 꺾이는 징후는 찾기 힘들다. 8월 3일 기준, 부동산원이 공개한 서울 아파트 실거래 가격이 연초 대비 6.56% 상승한 데다, 아파트 전세 가격 또한 연초 대비 6.53% 오르는 등 임대차시장의 불안이 날로 커지고 있기 때문이다. 전세 및 월세 가격이 급등하면 주택 수요자가 매입 압박을 느끼는 것은 당연한 수순이다. 세금 올려도 안 잡히는 서울 아파트값 이 대목에서 한 가지 의문이 제기된다. 강력한 주택시장 규제책이 하루가 멀다 하고 쏟아지는데도 가격 상승세가 지속되는 이유는 무엇일까. 가장 중요한 원인은 서울 아파트 공급 부족에서 찾을 수 있다. 2003년 한 해 8만 채를 기록한 후 20년 넘게 서울 아파트 입주 물량은 꾸준히 줄었다(그래프 1 참조). 황금성3하는곳 건축비가 계속 상승하는 데다, 2004년 이후 지속되는 용적률 규제(2종 200%)로 일부 지역을 제외하고는 재건축·재개발 사업성이 크게 떨어진 영향이다. 많게는 십수억 원에 달하는 자기 분담금을 내야 하는 상황에서 서울의 신규 주택 공급이 크게 늘어나기는 쉽지 않다. 주택 공급 부족 못지않게 중요한 서울 주택 가격 상승 원인은 '클러스터 효과'가 날로 커지는 것이다. 여기서 클러스터란 교육과 직장, 그리고 네트워크가 갖춰진 기술 혁신의 중심지를 뜻한다. 생산성 높은 기업이 집중돼 있으면 다른 지역보다 거주자 임금이 높고, 인구가 가파르게 증가하는 것이 당연하다. 더 나아가 소득이 늘어나니 주택 가격 및 임대료가 상승하는 것 또한 당연한 일이다. 참고로 서울은 중국 선전과 베이징, 일본 도쿄, 미국 실리콘밸리의 뒤를 잇는 세계 5위 클러스터다. 소득 높은 도시에 살면 돈 더 잘 번다 물론 클러스터로 이동한 사람의 소득이 높아지지 않는다면 이동은 금방 끝날 것이다. 그러나 학자들에 따르면 소득이 더 높은 도시로 이동한 사람들은 강력한 소득 증가를 경험한다. 올쌈바 가우라브 칸나 미국 샌디에이고캘리포니아대 교수 등은 세계적 커리어 플랫폼 링크드인에 등록된 5억 명 이상의 경력 데이터를 분석해 '그래프 2'와 같은 결과를 얻었다. 전체 표본 기준으로 이동 후 5년에 걸쳐 약 90%의 소득 차이가 발생했고, 한 나라 안에서 이주한 사람은 45~73% 소득 변동을 기록했다. 칸나 교수팀의 연구 결과는 "근로자들의 이주 장벽을 낮출 때 경제 전체의 소득이 증가한다"는 것을 여실히 보여준다. 이런 현상이 나타나는 이유는 실리콘밸리 같은 거대 클러스터에 첨단기술 일자리가 1개 늘어날 때마다 5개의 추가 일자리가 다른 분야에서 만들어지기 때문이다. 이런 요인을 감안할 때 서울 소재 공기업을 지방으로 분산하는 정책 효과는 미미할 것으로 판단된다. 서울을 중심으로 한 수도권이 제공하는 '소득 증가' 기회를 젊은 세대가 마냥 무시할 리 없기 때문이다. 따라서 당국은 세금 인상 및 지방 분산 정책에 집중할 것이 아니라, 주택 공급을 촉진하는 다양한 방책을 적극 시행할 필요가 있다. 더 나은 소득을 추구하는 인간 본성을 무시하는 정책이 효과를 거두기는 쉽지 않을 테니 말이다. 홍춘욱 프리즘투자자문 대표·이코노미스트 *유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다. . 생산성 높은 기