부동산 시장 안정이 큰 숙제로 떠오른 가운데 서울 아파트 재건축의 효과 논란이 본격화하고 있다. 재건축·재개발 말고는 유력한 대책이 없다는 주장과 그렇지 않다는 반론이 맞선다. 이에 ‘사업성 확보’가 핵심인 ‘한국형 재건축’을 놓고 서울 아파트를 전수조사한 데이터 분석으로 지속가능성을 실증적으로 따져봤다. 여기에 전문가들의 전망과 대안 제시까지 상·하로 나눠 싣는다. 집값 고공 행진과 공급 부족 우려 탓에 ‘닥공’(닥치고 공급)이 유행어가 됐다. 그리고 서울 아파트 재건축·재개발이 ‘닥공’의 상징처럼 됐다. 오세훈 서울시장은 재건축·재개발은 “마스터키가 맞다”고 강조하고 있다. 반면 김용범 청와대 정책실장은 “만능키는 아니다”라고 반박했다. 이런 상황 속에 재건축 가능 연한 30년에 도달하는 서울 아파트가 대량으로 쏟아져나올 것으로 분석됐다. 하지만 고층 비율이 급격히 높아지면서 용적률 상향을 통한 사업 추진 방식의 ‘지속가능성’에 큰 의문이 제기되고 있다. 28일 한겨레가 서울 아파트·주상복합 173만여가구를 분석한 결과, 현재 재건축을 추진할 수 있는 연한인 준공 30년을 넘긴 물량은 약 30%인 것으로 나타났다. 국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt)의 이달 3일 기준 기본정보로 3082개 단지, 173만7775가구를 준공 시기별로 분석한 결과다. 올해까지 준공 30년을 넘기는 물량은 전체의 30.7%인 53만4천여가구로, 바람을 탄 서울 아파트 재건축은 이제 초입에 들어서는 셈이다. 나머지 69.3%인 약 120만3천가구는 아직 준공 30년이 되지 않았다. 모바일 카카오야마토 재건축 연한에 들어선 물량보다 앞으로 진입할 물량이 두배 이상 많은 것이다. 특히 내년부터 2035년까지는 지난 수십년간 누적된 ‘노후 아파트’ 물량과 맞먹는 52만9천여가구가 새로 30살을 맞는다. 1998~2000년 집중적으로 공급된 단지들이 차례로 연한에 들어서면서 2028~2030년 3년 동안에만 20만6천여가구가 30살이 된다. 재건축 연한 도래가 단기간에 몰리는 것은 1980년대 후반부터 아파트 공급이 크게 늘어난 결과다. 노태우 정부는 1988년 서울 올림픽을 전후해 돈이 부동산으로 몰려 집값과 전셋값이 가파르게 오르자 주택 200만호 건설 계획을 내놨다. 아파트 대량 공급은 2000년대 초반까지 이어졌다. 이 아파트들이 30년의 시차를 두고 노후·불량 건축물 기준선 안으로 속속 들어오는 것이다. 이런 상황 속에 저층 아파트들이 용적률을 올리는 방식으로 잇따라 재건축에 나서면서 소유자들과 건설사들이 윈윈하는 재건축 사업 구조가 만들어졌다. 준공 30년이 됐다고 곧바로 재건축이 시작되지는 않는다. 서울시 조례는 재건축 정비계획 입안 대상인 노후·불량 건축물 기준을 준공 뒤 30년으로 정했지만 실제 재건축까지는 안전진단, 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가 절차를 거쳐야 한다. 하지만 준공 30년은 재건축을 추진할 수 있는 아파트가 얼마나 늘어나는지를 가늠하는 기준이다. 릴게임바다이야기상어 그런데 이번 분석에서는 앞으로 재건축 대상 물량은 쇄도하지만 기존 모델이 더는 잘 먹히지 않을 것임을 보여주는 데이터가 도출됐다. 고층 비중이 급격히 높아지는 것이다. 173만여가구 중 올해까지 준공 30년을 넘기는 물량 가운데 최고층이 16층 이상인 고층 아파트 비중은 15.8%에 그친다. 저층·중층 단지가 많으니까 층수를 올려 더 지은 집을 일반분양해 사업비를 마련할 여지가 큰 것이다. 반면 2027~2035년에 30년을 맞는 물량은 81%가 최고층이 16층 이상인 고층 단지에 있다. 평균 최고 층수는 18.8층이다. 1990년대 후반과 2000년대 초반에 지어진 단지 상당수는 이미 용적률이 높기 때문에 재건축을 해도 일반분양 물량을 충분히 확보하기 어렵게 된 것이다. 따라서 용적률을 높여 일반분양으로 사업비를 충당하는 방식도 갈수록 유효하지 않게 될 것으로 예상된다. 일반분양 수입으로 공사비를 감당하지 못하면 부족한 사업비는 조합원 분담금으로 돌아간다. 2년 전 3.3㎡당 500만원대였던 공사비가 최근 700만~800만원대로 오른 。도 부담이다. 새로 재건축 연한을 맞는 아파트는 강남권보다 강북·서남권에 많다. 2027~2035년 준공 30년을 맞는 비중은 송파구 13.8%, 강동구 15.1%, 강남구 15.4%, 서초구 18.9%다. 반면 관악구는 56.6%, 성북구 49.1%, 금천구 48.6%, 구로구 46.1%, 성동구 43.9%다. 강남권에서는 오래된 단지 상당수가 이미 재건축을 추진하고 있는데 강북·서남권에서는 1990년대 이후 지어진 중·고층 아파트가 이제 재건축 연한에 본격적으로 들어서기 시작한다. 릴게임 확률 재건축 대상이 강남권보다 강북·서남권에 몰리고 많은 단지의 이주 시기까지 겹치면 사업 지연과 전월세 시장 불안이 함께 나타날 수 있다는 지적도 나온다. 재건축은 기존 거주자가 집을 비운 뒤에야 공사에 들어가기 때문이다. 여러 단지가 비슷한 시기에 이주하면 인근 전월세 주택만으로 수요를 감당하기 어려워진다. 재건축 아파트가 많아지면 오히려 실거주를 위한 전월세 공급이 더욱 빡빡해지는 ‘재건축의 역설’이 벌어질 수 있는 셈이다. 이는 정부 쪽이 재건축이 ‘만능키가 아니다’라고 주장하는 이유의 하나다. 집값이 상대적으로 낮고 보유 자산이 적은 지역에서는 조합원이 많은 분담금을 감당하기가 더 어려울 가능성이 짙다. 김현수 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 “재건축이 가능한 지역이 자꾸 강남 일부로 축소되고 있다”며 “이를 직시하지 않으면 버려지는 아파트가 서울 시내에서도 나올 수 있다”고 말했다. ■ 어떻게 분석했나? 서울 아파트 3082개 단지 173만가구 전수 분석 국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt)이 공개하는 ‘공동주택 단지 기본정보’ 중 지난 3일 기준 자료를 내려받아 분석했다. 전국 2만1641개 단지 가운데 서울 소재 3174곳을 추린 뒤, 재건축 대상이 될 수 있는 아파트와 주상복합 3082개 단지 173만7775가구를 분류·분석했다. 단지별 사용 승인일에서 준공 연도를 뽑아 30년을 더하는 식으로 재건축 연한 도래 시.을 계산했다. 이를 연도별로 집계해 언제, 얼마나 많은 단지가 연한에 이르는지 확인했다. 자료 정리, 집계, 도표 작성에 생성형 인공지능(AI)인 클로드와 클로드 코드를 활용했다. 최고 층수 16층 이상을 고층으로 분류해 용적률 수준을 가늠하는 기준으로 삼았다. 일부로 축소되고 있